现在的经济情况，只要是稍微关注宏观经济的人，几乎都能意识到危机就在路上，楼市产能过剩更是有目共睹的事！

房地产行业对国家经济的重要性无需多言，有官媒给出的定位——支柱性产业。

但是现阶段的房地产行业带给国内的负面影响也很深刻——高价横盘，逼得年轻群体低欲望，低生育率，高负债，幸福指数严重下滑。

楼市本身的爆雷显现出它已经很不健康，就像一个人的器官，已经有了病变特征，但是这器官对于人体很重要，直接摘除还不行，不摘除会拖着人体其他细胞一块恶化蔓延，慢慢拖成绝症，一崩照样要人命。

遇到这事儿，最常见的处理方式有两种：

一种是主动给自己来一刀，早死早超生；

一种是半死不活地拖着，好歹算是有个念想，比如说某天找到替换器官了，比如说养着养着身体恢复了。

日本房地产泡沫采取的是第一种方式，主动多次加息把泡沫给刺破了，直接迎来了经济大萧条，一直持续到现在，演化成了“日本失去的30年”。

中国目前是第二种，各种拖着抢救，扯着喉咙大喊不能死（硬着陆），救助良方刚开始还比较缓和，一剂剂地试探着下，发展到后来全面性大尺度的下猛药，只是效果还是很不理想，有着救不起来的迹象。

咱们可以看一下统计局最新数据：

• 1-3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8％；
• 其中，3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2％；
• 商品房销售额29655亿元，下降22.7％；
• 房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6％；
• 其中定金及预收款12252亿元，同比下降31％；
• 个人按揭贷款6369亿元，下降18.8％；

销售面积，销售金额，到位资金等全是下降，幅度还都很大，是以往都没出现过的大幅下滑，唯一一个增长的是“库存”（见标红）。

也就是说，对于以往而言立竿见影的“降息，降准，降首付，棚改”等猛药也没起到什么效果，传统的“小阳春”热销高峰季未见任何销售回暖痕迹不说，还持续下跌的亲妈都不认识。

于是，更高级别的会议和指导来了。

4月18日，由刘鹤副总理主持召开的相关会议上，国家提出对于房地产金融的如下要求：

总的意思就是继续放权，首付和利率可以再往下探。

然后是4月20日，经济日报再次发声力挺房地产。

还是一样的“叮嘱”号召大家要稳住，各部门再加把力，用药可以再猛一点·······

但市场好像并不买账，人们依旧是很淡定地站远了观望，并无什么下场抄底的意思。除了一些利益关联群体，一看到友好政策密集出台，就开始觉得自己又行了。

其实如果我们搞懂了房地产经济的底层逻辑，就能搞清楚，现阶段的房地产行业已然进入了一个死循环，必须要经历破茧重生，完成结构性改革，才能吃到“管理红利”，进入“长效机制”。

房地产行业是怎么成为国家经济支柱性产业的？

房地产行业牵扯的上下游产业链众多，这个几乎不需要再强调，相信下面这张图大家都见过。

其实涉及产业链条长倒不是房地产行业被称为支柱性产业的本质原因，因为中国的很多项产业都能带动丰富的产业链条，彼此之间相辅相成，其链条长度不比房地产短。

其根本性原因是在中国工业化进程中，需要人口和资金的高度聚集，而通过城市化（房地产）建设，才能把人和钱都吸过来，为城市工业生产发力。

我们知道，工业化建设需要原始资本积累，刚建国那会儿我们唯一有的就是耕田和一些矿产资源，除此之外，工业化需要的技术，设备，资金等几乎是空白的。

中国境内自然资源丰富，矿山油田都待挖掘，却苦于没有机器，无法开采，那就没法进行钢铁，石油，煤炭等核心工业资源的批量生产，缺少了这些，何谈帮助民众修路致富，何谈发展军工重工业护国强民？

安全保障和致富路径都没有，国家怎么发展？人民日益增长的物质文化需求和落后的生产力成了那个历史阶段的主要矛盾。

所以，得有钱，用于买技术买机器。

我们的第一步路，是拿农产品、煤炭、石油、稀土等资源换取外汇，然后再拿着外汇买机器和生产线，这就叫做“农业补贴工业”，农业的剩余价值被转移到工业上。比方说一户人家耕田农产品产量100担，留下50担归自己，剩余50担上缴国家，农村劳动剩余转化成工业设备。

所以说，中国工业化的原始积累都是从土地上获得的，是农民们勤劳吃苦省吃俭用换来的。

农村剩余价值被政府收集之后，转化成资金和产业技术，顺利开启了国内基础建设，搭建出中国的工业架子，包括铁路，高速公路，机场等等，这些基础设施孕育出了后来的汽车消费市场，物流行业、电商贸易等等。

包括国家电网的建设，家家户户一通电，家用电器市场就具备了发展条件。

电缆光纤的铺设，这在后期不仅意味着PC机、网络市场的培育，还意味着城市居民精神文化生活的改变。

我们对外开放之后，外资企业在看到我国大量廉价劳动力的同时，还看到了这些基础架子的支撑，汽车类外企，电器类外企才疯狂涌入，给我国带来天量的外汇，让我们有更多的钱去买更加先进的机器设备，产业技术开始迭代升级。

2001年中国为何能够加入WTO？主因就是欧美列强垂涎中国市场潜力已久，即使他们知道中国加入后会对其他国家出口贸易带来冲击，也能预测到中国经济会出现爆发式增长。

但是，如果让历史回溯，相信他们还会作出同样的选择，因为中国境内基础建设已建雏形+10多亿人口消费市场的诱惑力太大了，资本家们见肉不吞简直违背本性。

只依靠卖资源，粮食赚取外汇对我们而言太不划算，这些大宗核心物资定价权不在中国手里，对农民群体也不公平。

靠外资和出口挣外汇也受限制，了解那段历史的人都知道，大头都被外商挣走了。

而且要追赶西方，就要培育出更多的国内企业，这意味着要加速工业化进程，加快城市化建设，这就需要配套更多的基础设施。

基础设施的大修大建需要更多的钱，钱从哪儿来？

答案正是房地产。

“卖地”的本质，就是地方政府通过银行和开发商，将居民过去20年的积蓄和未来30年的收入，都转移到地方财政里，然后一次性投入到城市建设中，推进工业化进程。

所以，为啥我们年轻一代有一套自己的住房这么难？

因为我们是在拿自己的一辈子去置换一套房，从进城务工的第一天起就开始交进城税，而要成为一个正式的城里人，就需要一张红色证书（房产证）。为了获得这张证书，我们掏空了6个钱包，再加上未来每个月数千元的账单。

然而游戏规则就是这样的，只有拿到这个证书，才算正式落户城市，孩子的教育，老人的医疗，自己的社保才算有了第一重保障，也是凭着这张证书，才能拥有这个城市的各种配套，包括那套房子的几十年使用权。

了解清楚这些，我们就该明白，60年代左右的农民群体，为了国家的工业化付出了劳动剩余价（dai）值（ jia），而70-00的人们，则是为城市化和工业化做出了巨大的贡（xi）献（sheng）。

说到底，中国工业化的完成，大城市的繁荣，是以农村生产要素的流失为代价的，也是以我们这几代人的劳动剩余转移为基础的。

转移的手段就是个人提高负债，从银行把未来几十年的钱贷出来，转移到财政手里变成货币，投入到工业化建设之中。

所以，房贷就是货币，房地产就是印钞机。

房地产的金融属性与居民债务困境

我们前面说了，经济的本质就是货币的运转。

房地产不断的印钞，钞票流入市场极大的丰富了市场的流动性，这些钱被财政拿走，大批量的投入到基础建设之中，带来经济的良性循环。

那么，要怎样做才能保障房地产这个印钞机一直不间断的印钞呢？只要它印钞不停，基础建设这头吞金兽才能继续扩大规模，换句话说，应该如何推动人们不间断地，主动提高自己的负债投入到城市化建设中去呢？

答案是靠房地产的金融属性。

随着城镇化进程的推进，更多的就业岗位和更高的薪资从农村吸纳人口流入城镇，巨大的人口红利支撑着房价，而不断扩张或更新的基础建设又为房地产产业带来溢价。

人口红利和基础建设溢价保障了房价的上涨空间，当一项资产价格上涨具有确定性的时候，它就具备了金融属性。

金融属性会激发人性中的贪婪，促使人们加杠杆提前入场，也会促使人们低买高卖，炒作差价，空手套利的快捷和暴利吸引更多的人下场接盘。

90年代海南房地产大火的时候，有人在1楼签合同，走到6楼合同就转手了出去，5层楼的距离赚了整整7万块，连他自己都不敢相信这是真的。

还有一个流浪者，夜里睡在一新开售楼部门前，第二天早晨他的位置莫名其妙变成了排队抢房的第一人，后面队伍中有人直接拿5万块钱买了他的位置，为的就是第一个打新赚取高额差价，而流浪汉就这样一脸懵的赚了几万块钱。

需求端的汹涌澎湃促使房价继续走高，房价上扬又促使开发商更快地盖房子，其他产业跟着展现出烈火烹油的繁华场面，人们开始年年加薪，对未来房价看涨和收入看涨的预期同步提升，房产暴富的传闻在身边一个个成为现实，人们更加踊跃参与到买房大军之中······

这样一来，房子的金融属性更加突出，泡沫就这么起来了。

地产泡沫上半场，贪婪占主导，大家都想的是现在不买，以后买不起了，于是人们疯狂的加杠杆买房，一套不够买两套，三套，四套······

但是房价总有极限，因为人口数量有极限，人的负债规模也有极限。

6个钱包和未来几十年的收入总有被掏尽的那一天，就好比一个人把父母过去几十年的存款，以及自身未来几十年的收入，一股脑拿出来，全部一天消费掉，这样的神仙日子很是逍遥，但却是不可持续的。

可悲的是，泡沫的膨胀，财富的暴涨扰乱了人们的理性判断，使得他们对明面上的风险选择视而不见，人人都知道房价上升不可持续，也知道泡沫一定会有破裂的一天，可总觉得自己是例外的那一个。

直到恒大暴雷，这才炸醒了很多装睡的人。

信任危机像是多米诺骨牌一样，在房地产行业里瞬息蔓延，就好比小黄车出事的时候，你会觉得摩拜也会出事，宇宙第一大房企恒大的信用破产，几乎宣告了整个房地产行业的信用破产。

我们之前说了，房地产就是印钞机。

而钞票就是信用。

当房地产信用破产，它还怎么继续印钞呢？

而且，现如今这个阶段，居民的负债空间已经接近极限，国内城镇化率已接近发达国家，人口出生率创历史最低，人口老龄化形势严峻······详细数据大家可以查阅我的这篇文章：放松限售、货币棚改、降息等均已出现，楼市复苏又要上演了么？

这就是说，就算房地产行业没有发生信用危机，它的需求端也面临着见顶的困境，居民债务规模扩张空间有限，没有信贷，如何印钞？

所以，所谓的救房地产，救的是什么？救产业链？房子已经严重过剩了！

增加需求端？人口老龄化了，城镇化也快完成了，人均住房面积高达50平了，居民负债没啥增长空间了·····

说白了，国家想救的，是房地产的支柱功能，也就是房地产的印钞功能。因为它支撑着工业化更新升级的资金需求，没有信贷的活钱进入市场，经济怎么运行？

但是泡沫也不能再大了，再大就要崩了，所以又要房地产“去金融化”，因为开发商和居民都没法加债了，收入这块跟不上还债了。

这样一来，就成了一个死循环：

信贷成就了房地产的印钞功能，从而给国家工业化，城镇化所需求的资金保障，拉动国民经济增长。

如今已无居民债务扩张空间，房地产库存去化都成问题，更别提房企加大投资继续拉动经济增长了。

现在的开发商，又是密集违约又是减少拿地：

TOP100房企中，七成的房企一地未拿，拿地总支出同比下降59.3%；
参与拍地的，大部分是国企和地方融资平台。

危机已经从开发商的债务，烧到了地方财政，造成财政缺钱，主要靠着发债继续拉动基建，往市场中注入流动性的局面。

说到底，居民债务没法加了，改加地方债务了。

回到现在的救市政策上，全面降息，降低首付，广州接力贷（一日游，被叫回了），放开二套，放开限贷，放开限售，延长贷款期限，放松公积金贷款门槛·····等等不还是让人继续交进城税，继续接盘，加大负债么？

“接力贷”有些人或许没听过，就是父母和你一起贷款，被戏称“世世贷贷”，一家老小都背上贷款，加大对未来的透支力度，让你和家人背负的债务再多一点，再久一点·····

目的，明显是为了让开发商转移杠杆，保障房子交付。

房地产行业对中国经济成果的贡献是有目共睹的，它现在不能倒也是共识，因为千千万万个家庭的财富都在里面，更何况它还关联着数千万计的工作岗位，它的坍塌是中国经济不可承受之重。

但是，居民加杠杆真的没法玩了啊。

而且以后的经济形势只会让挣钱更难，现在的负债已经让人吃不消了。

再说银行也不愿意给开发商放水了，现在的开发商是两头缺水，一头是房子卖不出去没有回款，一头是融资融不进来美元债还到期了，资金链趋紧只能使得楼市行情更差，烂尾项目频出，房企暴雷不断，信任危机的链式反应持续加速，一炸就是炸一片。

到了这个阶段，房子这所谓的资产已经变成了实实在在的债务，尤其是对那些除居住之外拥有多套房源的人。

这个意思是说，资产贬值的几率加大，变现难度升高，而债务是每月固定的，一分都不少。

房子涨价时，流动性高，随时可以脱手变现，这个时候房子的资产属性凸显，而房价下跌时，流动性很差，贷款却依然要还，这就是负债，是包袱，相信现在很多人都能深刻体会到这一点。

前一段时间环京地区就闹过一出“免费送房”的戏码，只要你每月还房贷，房子就是你的，这哪里像送房，更像是脱手烫手的债。

房地产的出路在哪里？

其实只要市场上的二手房有流动性，居民的负债就可以有空间，比如说张三可以把手里的房子脱手换成现金，在新房市场上重新购入更适合自己的房产。

所以，楼市的流动性才是核心关键。

而房子的流动性是靠房价的增长性带动的，就是房价有上涨空间，人们才会想买房，当房价下跌时，人们只想尽快脱手保值。

有些人可能不理解，房子是用来住的，为啥也是买涨不买跌？

这个其实很好理解，房子是大宗物品，买一次就是投资一次，之所以说是“投资”就是因为房子消费和日用品消费是不一样的，比方说你买件衣服，刚买完第二天就发现衣服便宜了100块，心里肯定会别扭会儿，心情有点不美丽。但若是你掏空积蓄和未来收入，花了百十万买套房子，第二天就发现每平降了100元，100平那就是1万，一夜之间亏了1万，那这就不是别扭一小会儿的事儿了，多半会有种炒股被割肉，投资掉坑里的感觉。

总得来说，不管房子有没有金融属性，就算是冲着居住去买的，在房价下跌的时间段里，购房者多半会选择持币观望，而不是轻易入场。

所以，房价越跌，入场的人越少，楼市的流动性越差。

而正向的循环是：房价上涨—流动性增加—居民负债有腾挪空间—楼市库存消化—房企资金回流—运转正常。

也就是说，房地产维稳，还是需要房价增长率和一定的流动性来支撑。

这也是为啥一些官方高层频频为房地产站台发声，反复强调房地产行业是支柱性产业，出台限跌令，甚至发声房价不会下跌，还会微涨的原因了。

但是，现在稳地产遇到了极大的困难：

第一个困境是疫情影响之下，宏观经济下行，失业上升，灵活就业人数超2亿。

灵活就业也就意味着社保，工资收入等没有保障，这样的大环境中，就算房价拉升也不一定能带来有效的流动性，因为这群人不好拿到银行授信啊，没有收入证明怎么贷款？怎么加杠杆？

还有就是，经济增长困难，投资收益越来越低，挣钱越来越难，居民对未来收入的信心不比以前，加杠杆的胆子也是不比从前。

这就意味着，就算银行敢放贷，房子价格会上涨，人们加杠杆买房的胆子也小了很多，谨慎加杠杆，积极减负债成了意识主流。

而且，现在的年轻人对负债的认知越来越清晰，尤其是90-00后，已经展现出少消费，少生育，不结婚等低欲望生活的苗头，开始有些躺平了，也就是说，房产主力军还是在70-80两代人身上，后续力量跟不上。

第二个困境是美联储加息，货币流动性收缩。

经济的本质是货币的流通，经济上行，是货币流动速度加快，经济下行，是货币流动速度减慢。

世界其他国家开始收紧货币，经济整体都在下滑，中国作为深度全球化贸易体系中的一份子，不可能不受影响，即使我们在宽松货币，但是在企业投资受限，经济增长预期下滑之后，央行放出的货币大多在金融体系内空转，不能流到实体经济中去，那么市场中的货币就是事实性紧缩。

再直白点，就是央妈一直给钱，但是我们不花，转手又存银行里去了，那对于市场来说，相当于没啥钱流入，一切白瞎，别提啥流动性了。

那可咋办呢？

这房地产市场崩吧不能崩，救吧还没良方！

这也太难了。

所以，我们采用的是拖字诀。

在实施拖字诀的同时，国家还在进行大刀阔斧的调整，想要要打通经济内循环。

到了这里，大家是不是能够理解国家之前的一系列动作了？

比如说建立全国统一大市场，其中一个目的便是实现人地挂钩，过去三四线城市库存高企就是因为人迁移了，土地指标没有迁移，导致供求错配，地比人多，而一二线城市则因为人口不断流入，地的指标不够用，结果供不应求。

所以，人地挂钩真的落实之后，我们后期再搞租赁用房，保障房等，指标就可以往东南沿海地区偏移，这个就是比较合理的。

而且从供给端着手，破除城市贸易壁垒，刺激国内消费市场，也会带动经济向好，经济面改善了，对房地产而言也是正向拉动。

比如说通过查税打击头部主播，这是不是为灵活就业人员腾出生存空间？大家都能分一口流量的羹，起码可以保障月供按时还，不至于发生大规模断贷造成系统性金融风险。

比如说双减整治教培行业，是不是减轻居民生活负担，减少教育类刚性支出？还有医疗集采，也是同样的逻辑。

说到底，国家一边想让房地产继续发挥其支柱性产业的余热，也就是其印钞功能，为经济转型升级继续发电，一方面也在进行房产行业去金融化，出手阻断居民，企业，地方政府等非理性融资负债，为房地产行业平稳落地留下一定的债务扩张空间。

难就难在疫情反复，美联储加息，地缘政治危机，中美贸易摩擦等不确定因素对经济的叠加影响上。

虽然稳楼市很难，但是还得迎难还得上，大概出路我总结了几点，大家可以多多补充讨论：

第一个，救助楼市真的有必要刺激二手房市场，取消二手房的交易税费可能是一个不错的出口，当二手房有了流动性，新房市场的信心和预期就会有所改善。

可以考虑放开二三四线城市的二手房税费，配合降低落户门槛的一些限制，把农民工群体城市化，释放出一波刚性需求。

第二个，科学防疫，及时复工复产，这直接牵扯到我们的经济基本面和个人收入，抗疫不开工，商户都快活不下去，打工者收入也没有保障，很多企业被过度防疫折腾的破产，餐饮，旅游，物流等等，收入都没了，拿啥去买房？

第三个，新老基建继续加大，这个感觉不必再说了，因为国家一季度已经开足了马力，基建对经济和就业的带动大家也都知道，效果很刚。

第四个，减税降费，返税补贴，消费券持续发放，发点钱真的是可以的，大家生活稳住了，心态就会稳，所以国家真的可以进一步考虑在民生福利上发发力，当然了这个需要财政赤字支撑，我们在这方面还有很大的空间。

原文转至知乎：观众阿景

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